Según nos cuentan, el adelanto de las elecciones generales se ha producido por la grave crisis de la vivienda. Lo que llama la atención es que, tras ocho años de gobierno y más de 272.000 desahucios después, nuestro presidente haya tomado ahora conciencia de la gravedad de este problema. Y eso que las encuestas del CIS anunciaban que el de la vivienda ha pasado de ser el problema 16 en 2018 al primero en preocupación del país en 2026.
La cuestión de la vivienda y lo que le afecta es una cuestión no resuelta por el constituyente, intencionada o involuntariamente. Las primeras leyes democráticas del Estado sobre esta materia y en lo relativo a la gestión del suelo fueron derogadas por el Tribunal Constitucional después de los recursos interpuestos por las comunidades autónomas de Cataluña y País Vasco, que acreditaron la invasión de sus competencias.
La legislación sobre arrendamientos urbanos que estuvo vigente hasta 1994 —cuando se aprobó la actual Ley de Arrendamientos Urbanos— era preconstitucional, de 1964, y recogía, entre otras medidas, la de la prórroga forzosa e indefinida de los contratos. Aunque, en ese tiempo, se aplicó el conocido Decreto Boyer de 1985, que eliminó la prórroga forzosa obligatoria para contratos firmados a partir de su entrada en vigor.
En la Ley de Arrendamientos de 1994 se mantuvo la vigencia transitoria de los contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto Boyer. Situación que hoy está amortizada. Pero el problema de la gestión de la vivienda tiene su causa principal en cómo se ha atendido la demanda de los ciudadanos de este bien de primera necesidad. Y la conclusión más importante es que esta cuestión se ha abordado tarde y mal.
La falta de suelo urbanizable llevó a José María Aznar en 1997 a aprobar una ley de liberalización del suelo que permitía la construcción en terrenos que no estuvieran específicamente protegidos. Esta ley, anulada parcialmente en 2001 por el Tribunal Constitucional, no impidió construir sin muchas restricciones, consiguiendo equilibrar la oferta y la demanda, pero provocaron una importante subida de precios.
Al amparo de esa ley, durante el primer gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero —entre 2004 y 2008— se siguió construyendo con intensidad en todo el país. Con la crisis de Lehman Brothers de 2008, la actividad se paralizó, pero no en nuestro país, donde entre 2008 y 2011 no se dejó de construir. Ello ocasionó la crisis económica y, sobre todo financiera, más grave que se ha vivido en España desde nuestra guerra civil.
Las consecuencias fueron, en el tema urbanístico, que se produjo un excedente de más de un millón de viviendas terminadas que el mercado no pudo absorber, además de quedar iniciados planes urbanísticos con dos millones de viviendas ya urbanizadas por los ayuntamientos, sin posibilidad de venta. Por todo ello los precios se desplomaron, especialmente en las zonas menos demandadas del interior y en la costa mediterránea.
Lo peor fue que esta crisis arrasó con gran parte del sistema financiero español, sobre todo con las cajas, en cuya gestión intervenían los políticos y sindicalistas con criterios no técnicos. Un ejemplo de esta situación fue el rescate de Caja Castilla-La Mancha en 2009, que reflotó el Banco de España proporcionando créditos procedentes de las arcas públicas del Estado por un importe de unos nueve mil millones de euros.
Esta burbuja inmobiliaria obligó a crear, por exigencia de la Unión Europea, el «banco malo», la SAREB, que fue creada en 2012 por el gobierno de Mariano Rajoy y en la que se incluyeron los fondos tóxicos y los inmuebles de la banca rescatada que no tenían salida comercial. Esta sociedad tiene prevista su disolución en 2027 y está previsto el traspaso de sus fondos sobrantes a Casa 47, empresa pública de vivienda estatal.
En 2018 no se conocía la carencia de vivienda, pero en 2026, según el Banco de España, hay ya un déficit de 750 000 viviendas y para 2028 será de un millón. Esto se debe, sobre todo, al incremento de la población, que oficialmente aumentó en cuatro millones de habitantes, aunque extraoficialmente serán más. El precio medio de la vivienda ha subido un 48 % si es nueva y un 74 % si es de segunda mano, y los alquileres en un 45 %.
Cualquier actuación política sobre vivienda requiere conocer la distribución de la propiedad y en España es de alrededor del 3 % pública y el 97 % privada, cuando la media europea es del 9,3 % y del 90,7 %, respectivamente. Pero también es necesario conocer cómo se distribuye la titularidad de los pisos que se ofrecen en alquiler. Así, son propietarios individuales el 92 % y pertenecen a empresas o grupos inmobiliarios el 8 % restante.
Urge resolver esta grave situación, para lo que es necesario crear vivienda nueva, agilizar su tramitación, reducir los costes fiscales para bajar los precios y a no utilizar medidas intervencionistas fracasadas que ahuyenten la oferta de vivienda privada.
